Zoeken bij de Woonbond geeft: Helaas niets gevonden voor 'huurverlaging'

De oorlog tegen de armen is nu echt begonnen. liberalisering van de huren
zal onnoemelijk veel leed opleveren. Hoofdschuldigen: de zwijgende media
Want de politiek gaat altijd zover als dat de media toestaan, niet anders !!!

VROM beleid op oude schoenen

Vooraf
Het door de DAB - groep gepresenteerde 10-punten plan heeft veel positieve reacties gekregen. Ca. veertig corporaties, van klein tot zeer groot, hebben hun naam aan het plan verbonden. Nog steeds komen betuigingen van adhesie binnen. Ook van buiten de corporatiesector is instemmende respons ontvangen zoals van de Woonbond, huurdersorganisaties, grote gemeenten zoals Amsterdam, Den Haag, Utrecht, diverse gemeenteraden waaronder die van Zoetermeer en Zwolle. Ook vakbonden als FNV- Bondgenoten, hebben zich tegen de liberalisatie gekeerd. Daarnaast zijn diverse politieke partijen waaronder de PvdA het niet eens met het door minister Dekker voorgestelde beleid. Er tekent zich een breed maatschappelijk draagvlak af voor het alternatieve huurbeleid dat in het 10-punten plan is geformuleerd.

Onder druk van de publieke opinie en de Tweede Kamer heeft minister Dekker haar plannen voor de modernisering van het huurbeleid enigszins aangepast. Naar ons idee is zij echter niet tegemoet gekomen aan bezwaren tegen haar eerdere beleidsvoornemens. De liberalisatie wordt technisch doorgezet en zal, zo is het voornemen nog steeds, in een vijfjaarcontract met de brancheorganisaties worden vastgelegd. De huurders worden hierdoor nog steeds geconfronteerd met sterk stijgende huren en met het perspectief dat in 2010 bij 600.000 huurwoningen de huren worden vrij gegeven naast de reeds 5% geliberaliseerde woningen. Wij vinden dit nog steeds onnodig, ongenuanceerd en ongewenst.

Het maatschappelijk ondernemerschap
In ruim 100 jaar is in Nederland met behulp van overheidssteun een kwalitatief hoogstaande volkshuisvesting tot stand gebracht die huisvesting biedt aan brede lagen van de bevolking. Kenmerk is een hoge kwaliteit voor een voor bijna alle groepen betaalbare prijs. Deze kwaliteit is mogelijk gemaakt door omvangrijke exploitatiesubsidies van de Rijksoverheid. In 1995 zijn middels de 'brutering' deze subsidies tot einde exploitatie afgekocht door het Rijk. Kenmerkend voor corporaties als maatschappelijke ondernemingen is dat zij niet door financiële winst worden gedreven. Wonen is namelijk veel meer dan een huurprijs en vierkante meters. Wonen is ook deel uitmaken van een buurt of wijk, je thuis voelen in je woonomgeving, maar heeft ook te maken met gezondheid en veiligheid. Oog hebben voor al deze aspecten maakt deel uit van het maatschappelijk ondernemerschap van woningcorporaties. Louter en alleen een koppeling aanbrengen tussen prijs en kwaliteit doet onrecht aan het wonen van grote groepen mensen in de samenleving die voor hun huisvesting afhankelijk zijn van een huurwoning. Daarin ligt ook het onderscheid met de commerciële verhuurder.

Het is vanzelfsprekend dat maatschappelijk ondernemerschap inhoudt dat je een dialoog aangaat met de huurdersorganisaties, gemeenten en andere belanghouders. De inzet van die dialoog is om tot een gemeenschappelijke koers te komen wat betreft de volkshuisvestelijke prestaties. Een koers volgen die geen draagvlak heeft bij de omgeving waarin de corporatie werkzaam is, ondermijnt het maatschappelijke karakter van de corporatie. Het door de minister voorgestelde beleid wordt niet gedragen door wat men zo mooi noemt de 'stakeholders'. Niettemin wordt dit doorgezet.

Van pand naar klant
De afgelopen jaren is in de corporatiesector de oriëntatie op het vastgoed sterk toegenomen. Direct rendement, indirect rendement, 'eerlijke huren', markthuren, marktwaarde: het zijn veel gehoorde begrippen geworden. Hierbij is een sterke aandacht ontstaan voor de huurpotentie van woningen op gewilde locaties in de markt. Immers het huurniveau bij corporaties ligt nu eenmaal lager dan wat in de markt realiseerbaar is en komt voort uit de keuze die in het verleden is gemaakt om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige huisvesting tegen betaalbare huurprijzen voor de brede lagen van de bevolking die op de huurmarkt zijn aangewezen.

Corporaties ontlenen hun doelstellingen niet aan de markt. Niet het pand maar de klant staat bij een corporatie centraal. De maatschappelijke prestaties die van sociale huisvesters worden gevraagd gaan tegen de markt in. Daar waar de 'markt' zegt dat een investering verliesgevend is, zegt de corporatie dat het in het belang van de volkshuisvesting is om de investering wel te doen. Dit is het wezenskenmerk van de sociale volkshuisvesting. Corporaties zetten hun beschikbare middelen in: daar waar de 'markt' geen actie onderneemt. De commerciële verhuurders hebben ruim voldoende mogelijkheden (gehad) om te investeren in het hogere (geliberaliseerde) huursegment en niets staat en stond hen in de weg om in die marktvraag te voorzien.

Voor een corporatie staat niet het vastgoed centraal maar de klanten: de huidige klanten en de toekomstige klanten, mensen die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven. Woondiensten leveren van een goede kwaliteit aan de huishoudens die op de huursector zijn aangewezen, vormt het bestaansrecht. Als corporaties markthuren als uitgangspunt nemen, zijn ze geen maatschappelijke ondernemingen meer. Er is bovendien geen sprake van een vrije markt voor huurwoningen in de betaalbare klasse. Aan deze woningen is een groot tekort gelet op de lange wachtlijsten die in menig woongebied bestaan. Het introduceren van markthuren in deze groep woningen en voor deze huurders is een vorm van misbruik maken van de marktomstandigheden. Commerciële verhuurders vragen markthuren; dat past bij hun streven naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Voor corporaties is financieel rendement echter een middel en geen doel. Indien corporaties kostprijsdekkend willen exploiteren dan kan dat niet anders dan door het inleveren van veel kwaliteit omdat de huurder de prijs anders niet kan betalen. Daarmee wordt afbreuk gedaan aan hetgeen in ruim honderd jaar volkshuisvesting in Nederland is opgebouwd.

Woningcorporaties hebben bovendien de hogere huren niet nodig voor de financiële continuīteit en evenmin voor het uitvoeren van de maatschappelijke prestaties. Tijdens de 'brutering' hebben de corporaties de exploitatiesubsidies die nodig zijn voor een kostprijsdekkende exploitatie reeds van het Rijk ontvangen. Daarnaast is mede door de sterk gestegen waarde van de woningen een omvangrijk vermogen opgebouwd waardoor de corporaties zeer wel in staat zijn te investeren. In de plannen van de minister zouden huren geliberaliseerd moeten worden om de marktwerking te verbeteren. Het is volgens deskundige waaronder het CPB echter zeer twijfelachtig of hierdoor doorstroming op gang komt Als het in het belang van de huurders zou zijn, zou het te overwegen zijn, maar dat is duidelijk niet het geval.

De mythe van de scheefheid
Al een groot aantal jaren wordt de goedkope scheefheid als een probleem gezien. Te veel huurders met een hoog inkomen zouden de goedkope woningvoorraad bezet houden. 'Waarom zouden we voor deze huurders de huren laag houden?', is een veel gehoorde vraag. Als corporaties de huren voor deze scheefwoners verhogen, ontvangen ze meer inkomsten die elders maatschappelijk kan worden ingezet.

Scheef wonen is in grote mate een mythe. Het ministerie van VROM hanteert zeer lage inkomensgrenzen. Bij een eenpersoonshuishouden ligt de grens bij een netto jaarinkomen van 13.938 euro ( netto 1161 euro p/m); bij een meerpersoonshuishouden is de grens 19.007 euro ( netto 1583 euro p/m). Met deze lage inkomensgrenzen is het niet verwonderlijk dat er veel huishoudens zogenaamd goedkoop scheef wonen. Bijna de helft van de goedkope scheefwoners heeft echter een inkomen dat minder is dan modaal ( netto 1759 euro p/m.) Ruim 80% van de goedkope scheefwoners heeft een inkomen dat niet hoger is dan 1 Ŋ maal modaal (netto 2639 euro p/m). Voor deze huishoudens is de koopsector niet toegankelijk. De leencapaciteit van verreweg de meeste van deze huishoudens ligt op een zodanig laag niveau dat een 'normale' koopwoning niet te financieren is.

De van deze scherpe inkomensgrenzen afgeleide primaire doelgroep is niet meegegroeid met de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren. De realiteit is dus dat grote groepen van de huurders als scheefwoners worden beschouwd op basis van verouderde normen. Objectief gezien zouden deze huurders heden ten dage moeten vallen onder de primaire doelgroep dat wil zeggen de groep van huurders die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kan begeven omdat zij gezien het inkomen geen toegang heeft tot de koopmarkt en dure huurmarkt. Voor grote groepen huurders is dan ook in de praktijk geen mogelijkheid van doorstroming. Het door minister Dekker voorgestelde beleid wordt dus gevoerd aan de hand van oude veronderstellingen.

Het in het 10-puntenplan voorgestelde huurbeleid draagt bij aan evenwichtige huren ook voor die huurders die onder de verouderde normen van VROM 'scheef wonen'. Het zonder meer verhogen en liberaliseren van de huren zoals door minister Dekker is voorgesteld, is ongenuanceerd en komt louter voort uit een pandgedreven oriëntatie waarmee de commerciële verhuurder zijn voordeel zal doen. De huurder van een 'geliberaliseerde' huurwoning kan zich hiertegen niet verweren en is hiervan de dupe. Met name de groep alleenstaanden en alleenverdieners met inkomens tussen de IHS-normen en modaal (de lagere middeninkomens) worden geconfronteerd met de directe gevolgen van het voorgestelde beleid.

Immers in het voorgestelde beleid van de minister worden deze lage middeninkomens vanaf het begin, in het overgangsgebied, al belast met extra hoge huurverhogingen in de aanloop naar de liberalisatie. Ook in de studie van SZW naar de inkomenseffecten komt deze groep er het slechtste uit. Daarbij wordt gesteld dat deze groep door het verhuizen naar een goedkopere woning de huurverhoging kan ontlopen. Daarbij wordt niet ingegaan op de vraag of deze goedkope woning dan ook beschikbaar is noch wordt stil gestaan bij de kosten van een verhuizing ( volgens VROM minimaal 5000 euro verhuiskostenvergoeding bij gedwongen verhuizingen) en de sociale gevolgen daarvan. Ook wordt geen beeld geschetst van de mogelijke gevolgen van het vrij laten van de huren na 2009.

De valkuil van de productie-afspraken
In het 10-punten plan hebben de DAB- corporaties aangegeven dat zij zich graag willen inzetten voor een stijging van productie: meer nieuwe huurwoningen, meer herstructurering. De afgelopen jaren is de productie van de corporaties lager geweest dan gewenst en ook lager dan financieel mogelijk was. De ambities waren en zijn er wel bij de corporaties rekening houdende met regionale marktomstandigheden.

Het is echter te eenvoudig om het achterblijven van de productie alleen te wijten aan de corporaties. Tot voor kort werd de bouw van huurwoningen maar mondjesmaat gewenst. Nu de markt voor koopwoningen is ingezakt en het woningtekort is opgelopen, moet van de ene op de andere dag de nieuwbouw van huurwoningen sterk toenemen. Corporaties zouden dit ook graag zien gebeuren. De realiteit is echter dat zo'n omslag de medewerking en omschakeling van anderen vergt. Kunnen bouwen vereist een grondpositie en bestemmingsplannen, die mogelijkheden bieden voor sociale woningbouw. Corporaties beschikken hier veelal niet over.

Strakke afspraken maken over aantallen te realiseren woningen, zoals minister Dekker van plan is met de corporaties te gaan maken, is een goede zaak maar ook een valkuil. De afhankelijkheid waarin corporaties verkeren als het gaat om de bouw van woningen is veel te groot om onvoorwaardelijk aantallen woningen af te spreken. Deze prestaties worden opgelegd aan corporaties en niet aan de andere partijen vooral de gemeenten waarvan de corporaties in grote mate afhankelijk zijn. Indien van corporaties concrete prestaties worden verlangd dan zouden deze prestaties ook moeten gelden voor de betrokken gemeenten.

Dit zou kunnen door de gemeenten te verplichten in concrete termen aan te geven welke volkshuisvestelijke prestaties in een bepaalde periode gewenst zijn. Dit gemeentelijk prestatieplan (GPP) is voor de corporaties de leidraad om in samenspraak met de gemeente en andere maatschappelijke organisaties een prestatieplan te ontwikkelen waarin de corporatie aangeeft welke middelen zij tot haar beschikking heeft en wat haar bijdrage zal zijn aan de realisatie van het gemeentelijke prestatieplan. De corporatie maakt het plan bekend en legt publiekelijk verantwoording af over de realisatie van het corporatie prestatieplan (CPP).

Aan de gemeente kan een oordeel worden gevraagd ( vooraf en achteraf) over dit corporatie prestatieplan (CPP) en de realisatie daarvan. Bij dat oordeel zal de gemeente ook aangeven wat zij doet of heeft gedaan om de realisering van het corporatie prestatieplan mogelijk te maken. Desgewenst wordt een en ander in een prestatieovereenkomst vastgelegd.

Deze benadering gaat uit van een lokaal sturingsconcept dat past bij het maatschappelijk ondernemerschap van woningcorporaties. Een centralistisch sturingsconcept biedt geen oplossing voor de problemen in de praktijk. Deze kunnen uitsluitend in een lokale benadering adequaat worden opgelost. Daarbij gaan corporaties met alle betrokken partijen aan tafel om de vele belemmeringen voor de productie weg te nemen. Garanties over de aantallen te bouwen woningen kunnen corporaties niet geven. Wel biedt deze werkwijze meer kans op een goede afstemming van de verschillende processen om te komen tot de gewenste prestaties. Bovendien geeft dit een helder inzicht als de gewenste prestaties onverhoopt niet worden gerealiseerd.

Tot slot
Het nu ingezette huurbeleid van minister Dekker lijkt steeds meer uitsluitend de resultante te zijn van de bezuinigingsopgave van de minister. In een periode van vier jaar moet ruim 1 miljard bezuinigd worden. In de voorliggende voorstellen wordt aan corporaties en commerciële verhuurders de ruimte geboden om een groot deel van de huren fors te verhogen in ruil voor een bijdrage van de verhuurders van vier keer 250 mln euro op jaarbasis. Een en ander wordt juridisch vorm gegeven in een bestemmingsheffing en een convenant.

De bezuiniging van de minister wordt aldus neergelegd op de schouders van de huurders, met name die in de potentieel te liberaliseren woningen wonen. De huurders vooral uit de lage middeninkomens, worden op korte termijn getroffen door forse huurstijgingen en inkomensachteruitgang waarbij niet eens de effecten van een liberalisering op termijn zijn meegenomen. Alternatieven voor deze groepen zijn niet voorhanden, zeker niet in die gebieden met een groot tekort aan betaalbare huurwoningen, los van de sociale en financiële gevolgen van een gedwongen verhuizing.

Gesteld wordt dat corporaties in de praktijk de hen geboden ruimte niet of slechts gedeeltelijk zullen benutten en daarmee de huurders ontzien. Daarmee ontstaat een sterke afhankelijkheid van de betrokken corporaties. De praktijk heeft vorig jaar bij de oproep van de minister om de huren niet meer dan 2,9% te verhogen geleerd hoe dat gaat. Corporaties in gebieden met een lage marktdruk hebben de huren vaak minder verhoogd dan de gevraagde 2,9%. Corporaties zoals bijvoorbeeld in Amsterdam hebben de hen geboden huurruimte wel volledig benut en de huur met gemiddeld 3,4% verhoogd. Geen geruststellende gedachte dus voor veel huurders.

Als DAB-groep hebben we in het 10-puntenplan voorgesteld om uit te gaan van een gematigde huurontwikkeling en eerst een integrale studie te laten uitvoeren naar een nieuwe grondslag voor de financiële ondersteuning door de overheid in de kosten van het wonen. Doelstelling is het streven naar een meer gelijke benadering van kopen en huren in plaats van huidige huursubsidie en fiscale ondersteuning koopsector.

Nogmaals doen wij een oproep een dergelijke studie uit te voeren alvorens een min of meer onomkeerbaar beleid in te zetten.

De DAB-groep,

Zie ook het persbericht: Het huurbeleid en de mythe van het scheefwonen Uw reacties zijn welkom onder DAB@gooienom.nl

Noot: Voor informatie kunt u contact opnemen met: John Hendriks ( Wooncompagnie), Schagen/Purmerend - tel. 0229-751152

ANP Pers Support, het ANP is niet verantwoordelijk voor de inhoud van bovenstaand bericht.
ANP Pers Support is een joint venture van het ANP en PR Newswire. (25 feb. 2005, 13:35)

Wij kunnen u de informatie over armoede niet onthouden !!

Terug naar het begin