Henry George en Edward Bellamy waren twee econmen die een basisinkomen voor iedereen bepleitten

Erfpacht: sociaal, duurzaam en efficiënt systeem van financiering

Grondvest Henry George . . . . . SDN <=====> Bellamy . . . . . GB Institute

Laat Den Haag elk jaar miljoenen liggen? Anderen rapen ze wel op!


Member of the 'council of Georgist Organisation' - New York

GRONDVEST

Uit Grondvest 4e kw. '99 en
Uit Grondvest nr. 1 - 1974

Laat Den Haag elk jaar miljoenen liggen? Anderen rapen ze wel op!

Hier volgt een ware geschiedenis, schokkend voor de belastingbetalers en wellicht zeer interessant voor leden van gemeenteraden, provinciale staten en het parlement. Dit verhaal berust op het lopend erfpachtcontract tussen de gemeente 's-Gravenhage en D. Reiche, bestuurslid van de stichting Grondvest.

Het heeft betrekking op het perceel Papagaailaan 40, Den Haag (Vogelwijk),
groot 2 are en 72 centiare, kadastraal sectie A O, nummer 479.
Het erfpachtcontract geldt van 1025 tot het jaar 2003.
De jaarlijks verschuldigde canon (grondhuur) bedraagt f 190,40.


    1925: begin

Een burger wil een eigen woning bouwen en daar is grond voor nodig. In de Haagse Vogelwijk ligt een onbebouwd lapje van ongeveer 14 bij 20 meter. Het is gemeente-eigendom. De burger kan het niet kopen, wel huren. E r f p a c h t heet dat.

De gemeente redeneert en rekent zó:

    de prijs van dat stukje grond moet f 4000 zijn.
    De rente is momenteel 5%.
    De jaarlijkse huur moet dus 5% van f 4000 worden.
    Dat komt neer op rond f 200 per jaar.

De burger redeneert en rekent zó:

    Als ik die grond koop met mijn eigen spaargeld, dan mis ik elk jaar f 200 rente.
    Als ik om die grond te kunnen kopen, geld zou moeten lenen, dan moet ik elk jaar f 200 rente betalen.
    Zo'n erfpachtcontract is eigenlijk niet gek, want ik hoef nu geen eigen of geleend geld in de grond te steken. Eigenlijk heb ik op deze manier méér financiële ruimte voor de bouw van mijn huis.

De burger en Den Haag sluiten nu een erfpachtcontract voor 78 jaar, dus tot het jaar 2003. Elk jaar moet de gemeente f 200 huur ontvangen. Bij erfpacht heet de grondhuur 'canon'. De grond blijft eigendom van de gemeente, het huis er op is eigendom van de burger. Verkoopt de burger zijn huis aan een andere burger, dan worden de erfpachtrechten en -plichten meeverkocht. Dan moet de nieuwe grondgebruiker voortaan f 200 per jaar aan de gemeente betalen.

    De h u i s e i g e n a a r heeft er dus helemaal geen last of schade van, dat de grond waarop zijn huis staat, niet zijn eigendom is.
    En g r o n d e i g e n a a r Den Haag beschikt op deze manier over een vaste inkomstenbron voor de Haagse gemeenschap. Grond kan niet verslijten of vergaan en blijft elk jaar geld opbrengen.

Erfpacht is eenvoudig en logisch en kan heel rechtvaardig zijn. Als je uitgaat van de gedachte, dat de n a t u u r g a v e grond van alle mensen samen behoort te zijn, dan kunnen met erfpacht ook alle mensen delen in de opbrengst. Als iedereen voor het gebruik van grond betaalde aan de gemeenschap, dan konden de belastingen verminderd en zelfs afgeschaft worden !


    Het geldwezen ligt dwars

Onze burger had in 1925 niet genoeg geld om de bouw van zijn huis helemaal zelf te betalen. Hij moest geld lenen, een hypotheek op zijn huis geven. Maar het geldwezen voelde er niet veel voor. Erfpacht haalt de grond uit hun handel. Geldschieters kunnen er geen rente meer aan verdienen. Zij verliezen hun macht over de grond en daarmee hun kansen op grote speculatiewinsten!

Het geldwezen beseft heel goed, dat zijn w e r k e l i j k e m a c h t verankerd ligt in de grond !

Maar Den Haag richtte toen een eigen hypotheekbank op die wél geld wilde lenen voor huizenbouw op erfpachtgrond, De burger moest jaarlijks 2% van het geleende geld aflossen, zodat het na 50 jaar helemaal afbetaald en zijn eigendom zou zijn. Daarom werd de duur van het erfpachtcontract bepaald op 78 jaar.


    Dure fouten

Maar wie kon zich in 1925 voorstellen wat de mensheid in de komende halve eeuw te wachten stond. Wéér een wereldoorlog, de bevolkingsgroei, de technische ontwikkeling, de economische groei, de milieuproblemen en de enorme geldontwaarding. Doordat dit niet voorzien kon worden, komen er nu in dat erfpachtcontract van 1925 verborgen fouten aan het licht, die steeds meer geld kosten.

Fout 1: de voor 78 jaar vastgesteld canon (huur) Grondprijzen en rente stegen, de geldwaarde verminderde, maar de gemeente moet 78 jaar lang onveranderlijk genoegen nemen met 200 guldentjes per jaar. Met een glijdende, jaarlijks aangepaste canon had dit voorkomen kunnen worden.

Fout 2: in het jaar 2003, bij afloop van het erfpachtcontract, zal de canon e n o r m verhoogd moeten worden. Bij v o o r t d u r e n d e erfpacht met een glijdende canon worden schok-verhogingen vermeden. Dit verdient verre de voorkeur.

Fout 3: blijkbaar besefte de overheid bij de opstelling van dit erfpachtkontrakt onvoldoende,

  • dat hier e i g e n d o m van de burgerij, van álle burgers, werd verhuurd,
    dat de aanwezigheid van producerende, consumerende en belastingbetalende burgers de grondprijs schept,
  • dat de grond met het belastinggeld van de burgers werd gekocht, bouwrijp en toegankelijk gemaakt en,
  • dat zij d a a r o m r e c h t hebben op een reële vergoeding voor het gebruik van hún grond.

Conclusie: bij erfpacht op deze onjuiste wijze, ontvangen erfpachters voordelen die rechtens toekomen aan de hele gemeenschap. Belastinggeld van velen wordt zo cadeau gedaan aan weinigen die toevallig 'geluk' hebben.


    1970: momentopname

In 1970 verkocht de burger uit Papagaailaan 40, Den Haag, zijn huismet zijn erfpachtrechten op de grond aan een andere burger. Deze betaalde hiervoor f 90.000,-.
Een beëdigd makelaar taxeerde het huis op 40% van de koopsom, dus op f 36.000,-.
De grond onder en om het huis Papagaailaan 40, Den Haag had dus in 1970 een prijs van f 54.000,-.
Tussen 1925 en 1970 steeg de grondprijs gemiddeld jaarlijks met ruim f 1000,--!

Had Den Haag zich van 1925 tot het jaar 2003 niet vastgezet op een vaste canon van f 200,- per jaar, dan had zij in 1970 - mede wegens de rentestijging - wellicht 8% kunnen bedingen van f 54000,- Dan had de gemeente voor dat lapje grond in 1970 in plaats van de vaste prijs van f 200,-- een huur van f 4320,- kunnen ontvangen ten bate van gemeente-financiën, ten bate van de e i g e n a a r van die grond: de b u r g e r i j En dan was niemand bereid geweest voor die grond een halve ton bij een particulier op tafel te leggen.


    Erfpacht schaadt niemand

Dit alles bewijst, dat er in 1970 voor dergelijke en vergelijkbare percelen gegadigden bereid waren tot betaling van f 4320,- grondhuur. Want de 54 mille die de nieuwe eigenaar van het huis nu in de grond stopt waar hij nooit eigenaar van wordt! Kost hem immers óók 8% rente per jaar. Ook blijkt hieruit, dat er tussen grond in voortdurende erfpacht en grond in eigendom geen verschil is. Alleen komt bij reële erfpacht de stijging van de grondprijs tot uitdrukking in een glijdende, jaarlijks stijgende canon.

Dit voordeel valt dan niet meer onver- diend in handen van enkele bevoorrechte particulieren maar komt v e r d i e n d ten goede aan álle leden van de samenleving. Zó zou erfpacht bij nationale invoering voor de hele samenleving zeer grote positieve betekenis kunnen krijgen. Zó zou erfpacht zo veel geld in de gemeenschapskas kunnen brengen, dat alle belastingen verminderd en tenslotte afgeschaft kunnen worden


    1975: een miljard verloren?

Voorgaande feiten en cijfers tonen onweerlegbaar aan, dat in 1970 voor het perceel Papagaailaan 40, Den Haag t w i n t i g m a a l z o v e e l werd betaald als de gemeente ontvangt. De totale Haagse ontvangsten wegens erfpacht bedroegen in 1970 ongeveer 10 miljoen gulden. Onontkoombaar rijst nu de vraag of dit niet twintig maal zoveel had kunnen en moeten zijn, d.w.z. 200 miljoen gulden. Zo ja, dan worden de belastingbetalers in de lande in 5 jaar tijds (sinds 1970) alleen al wegens de Haagse Erfpacht-toepassing voor een miljard gulden benadeeld.

Naar het 4e Kwartaal '99